Wohnungsmarkt
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Wohnungsmarkt

Wohnungsbestand

Zum 31.12.2017 wurden in der Landeshauptstadt Magdeburg 143.458 Wohnungen gezählt, davon 83 % Geschosswohnungen. Die Altstadt und die historischen Stadterweiterungen des 1. Rings bestehen fast gänzlich aus verdichteter mehrgeschossiger Wohnbebauung. Erst im 2. Ring erreicht der Wohnungsanteil im Kleinhaussegment mit 31 % der dort befindlichen Wohnungen einen relevanten Anteil. 37 % der Wohnungen im 2. Ring liegen in Großsiedlungen des industriellen Wohnungsbaus. Die anderen Bestände sind ganz überwiegend kleinteiliger, aufgelockerter Einfamilienhausbau und historische Ortskerne mit verdichteter Bebauung (Quelle: Amt für Statistik)

Wohnungsleerstand stark Rückläufig

Zum 31.12.2007 standen in der Landeshauptstadt Magdeburg noch 23.320 Geschosswohnungen leer. Dies entsprach einer Leerstandsquote im Geschosswohnungsbau von 21 %. Bis zum Jahresende 2017 hat sich der Leerstand im Geschosswohnungsbau in Folge des Bevölkerungswachstums und des erfolgreichen Stadtumbaus auf rund 10 % bzw. 11.700 Wohnungen mehr als halbiert (Quelle: Stadtplanungsamt)

Der Wohnungsleerstand in der Altstadt ist noch deutlicher rückläufig. Im Jahr 2007 standen, wie in der Gesamtstadt, 21 % aller Geschosswohnungen leer, 2017 betrug die Quote nur noch 7 %. Die Prioritätensetzung auf die Entwicklung eines starken, multifunktionalen Zentrums mit hoher Wohn- und Aufenthaltsqualität, am Wohnungsteilmarkt Altstadt mit Sanierung, aber auch Abriss und Ersatzneubau umgesetzt, ist erfolgreich.

Im 1. Stadtring, den historischen Siedlungserweiterungen, liegt der Wohnungsleerstand bei 9,5 %. Die kleinräumige Situation unterscheidet sich je nach Bautyp und Eigentümerstruktur erheblich, im Durchschnitt liegen aber ¾ des Leerstandes im Altbaubereich. Auch im 1. Stadtring ist der Leerstand aber rückläufig. Im Jahr 2007 stand hier mit 23 % noch fast jede vierte Wohnung leer.

Im 2. Ring ist die Leerstandsquote im Geschosswohnungsbau von 19 % im Jahr 2007 zwischenzeitlich auf 10 % gesunken. Diese Verbesserung geht überwiegend auf die Kombination von Abriss und Aufwertung in den Großsiedlungen zurück. Die Leerstandsquote bei den Magdeburger Großsiedlungsstandorten liegt  heute deutlich unter dem Durchschnitt der Gesamtstadt. Ein Viertel des Leerstandes im 2. Ring entfällt auf unsanierte Altbauten. Die relativ höchsten Leerstandsquoten in Magdeburg finden sich im Geschosswohnungsbestand von Salbke, Fermersleben, Westerhüsen, Alt OIvenstedt und Rothensee.

Entspannter Mietwohnungsmarkt

Trotz Einwohnerzuwachs und Mietensteigerung ist das Wohnen in Magdeburg noch erschwinglich. Die durchschnittliche Kaltmiete in Magdeburg lag 2017 bei 5,92 € (Quelle: Amt für Statistik).

Gegliedert nach Stadtteilen reicht die Spannbreite von 5,12 € / m2 in Beyendorf-Sohlen bis 7,04 € / m2 im Stadtteil Werder. Aufgrund des großen Anteils des industriellen Wohnungsbaus am lokalen Wohnungsmarkt sind Wohnungen mit einer Größe von 40 – 72 m2 mit durchschnittlich 5,81 € / m2 am günstigsten.

Bezogen auf die Mietpreise gilt Magdeburg für Studenten als die günstigste Hochschulstadt Deutschlands (Quelle: Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in „Studentenwohnungen kosten immer mehr Miete“, Spiegel Online 08.10.2018).

Laut einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung müssen die Magdeburger mit 23,8 % ihres Einkommens unterdurchschnittlich viel für die Netto-Kaltmiete der Wohnung aufbringen. (Quelle: „Wie viele und welche Wohnungen fehlen in deutschen Großstädten“, Hans-Böckler-Stiftung 2018) Im Mittelwert der deutschen Großstädte liegt der Anteil der Einkommensaufwendung für die Kaltmiete bei 26,8 % (Quelle: Spiegel Online 14.09.2017).

Knapp 80 % des Magdeburger Mietwohnungsbestandes sind für Haushalte mit Medianeinkommen finanzierbar (Quelle: Bundesmedian Mikrozensus 2014). Für Haushalte, denen nur 80 % des Medianeinkommens zur Verfügung steht, ist immer noch mehr als 3/4 des Wohnungsbestandes in der Landeshauptstadt finanzierbar. Und selbst bei der offiziellen Armutsgrenze von 60 % des Medianeinkommens wäre immer noch jede zweite Magdeburger Wohnung bezahlbar.

Allerdings hat sich auch in Magdeburg die Durchschnittsmiete in den letzten fünf Jahren um gut 11 % erhöht und der Anteil der Haushalte, die Wohngeld empfangen, lag über dem Bundesdurchschnitt von 1,2 %. (Quelle: „Die Wohngeldreform 2016 in Städten und Regionen“, BBSR, Bonn 2018).

Wohnungsbaugeschehen

In den Jahren 2008 bis 2017 entstanden in Magdeburg 5.338 neue Wohnungen. Mit 1.302 Wohnungen entfiel ein Viertel der Wohnungszugänge auf Um- und Ausbau im Bestand, drei Viertel durch Neubau. Jahresdurchschnittlich vergrößerte sich das Wohnungsangebot in diesem Zeitraum im Saldo um rund 120 Wohnungen durch Bestandsmaßnahmen und 370 Wohnungen durch Neubau.

Im gleichen Zeitraum wurden 6.400 Wohnungen abgebrochen.

Im Saldo von Zu- und Abgängen hat sich in der letzten Dekade der Wohnungsbestand in der Landeshauptstadt Magdeburg um 1.062 Einheiten reduziert. Während der Wohnungszugang, mit Ausnahme des Jahres 2009, relativ stabil blieb, hat sich der Wohnungsabgang seit 2011 deutlich reduziert. Vor allem in Folge reduzierter Abrisse ist das Jahressaldo der Wohnungsbilanz seit 2014 positiv oder zumindest ausgeglichen.

Seit 2010 ist die Zahl der Wohnungen in Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen um 2.000 gewachsen. Während die Zahl der Wohnungen in Gebäuden mit 3 und mehr Wohnungen um 3.280 gesunken ist.

Jeweils 70 % dieser Veränderungen verorten sich im 2. Stadtring, wo wiederum Neu Olvenstedt den größten Wandel im Wohnungsangebot erfahren hat. Seit 2010 wurden in der Großsiedlung im Rahmen des Stadtumbaus 1.653 Geschosswohnungen vom Markt genommen und gleichzeitig 225 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern neu gebaut (Quelle: Amt für Statistik).

Der folgende Link führt zu einer interaktiven Darstellung thematischer Karten, hinterlegt mit einer Vielzahl an Daten zu den Magdeburger Stadtteilen

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